How it works

Tributação sobre ganho de capital: tributado em 20% sobre o lucro liquido (operacoes normais ou de day trade). Não existe limite de isenção como em acoes. Cada investidor deve apurar e pagar o tributo, ele não e retido na fonte. Imposto deve ser pago ate o ultimo dia ultimo do mês seguinte, via DARF 6015

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Daniel Campos
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Viver de Renda com Fundos Imobiliários

Notas do curso Investindo em Fundos Imobiliários da InfoMoney.
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Daniel Campos
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Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) são investimentos coletivos em negócios imobiliários diversos que são regulados e fiscalizados pela CVM
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FIIs foram criados na decada de 60 nos EUA e se chamam REIT - Real Estate Investment Trust
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3ª classe de ativos mais importante dos EUA, ficando atras apenas de Ações e Debentures
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FIIs foram criados no Brasil apenas em 1993
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FIIs investem em imóveis e direitos reais (tijolo), cotas de outros FII (papel), renda fixa e títulos públicos, acoes desde que o objetivo da companhia seja relacionado ao mercado imobiliário, o mesmo para debentures
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Os fundos pertecem aos cotistas, não aos administradores
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Classificação ANBIMA por politica de investimento: Renda: 2/3 de imóveis para locação, Desenvolvimento para Renda: 2/3 construção para locação, Desenvolvimento para Venda: 2/3 para venda, Títulos e valores mobiliários: 2/3 em CRI, LCI, outros FIIs, Híbrido: sem concentração majoritária
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Classificação ANBIMA por estratégia: Gestão ativa: livre a ativa negociação de imóveis do fundo, Gestão Passiva: imóveis ja especificados no regulamento
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FIIs multiativo e multiusuário são preferíveis por ter maior diversificação
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Não e garantido que os FIIs terão rendimento maior que a inflação, depende muito do mercado e do contrato de locação (tipico (revisão em x anos) vs atípico (sem revisão))
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Riscos mais comuns: inadimplência, desvalorização dos imóveis e das cotas, vacância: imóvel vazio ou baixa ocupação, Liquidez: imóveis do fundo ou das próprias cotas, desempenho do negocio, execução das obras: atrasos, orçamento, acidentes, licenças ambientais etc
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Riscos mais raros (severos): incêndio ou inundação, depredação, desapropriação por interesse do poder publico, regulação: mudança nas leis e regras do mercado imobiliário e dos fundos
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IFIX é um índice de FIIs criado pela Bovespa em 2012 com calculo retroativo a 2010 valendo 1000 pontos. Esse índice e composto por uma media ponderada de varias fundos (carteira teórica)
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A metodologia utilizada para o IFIX leva em consideração a liquidez do fundo e os valores são ponderados pelo valor de mercado e balanceado a cada 4 meses
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Utilidades de um índice como IFIX: Referencial (Benchmark), possíveis derivativos no futuro (ETF/contratos futuros/opcoes)
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Principal índice de fundos imobiliários nos EUA: Dow Jones Equity All REIT
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Lajes Corporativas são grandes escritórios com ampla cobertura por consultorias, possui locatários de grande porte e são considerados adaptáveis
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Riscos mais comuns de Lajes Corporativas são: vacância, inadimplência e desvalorização
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Contratos típicos são mais usuais para Lajes Corporativas
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Fundos que possuem Lajes Corporativas são: CSHG Real Estate (HGRE11), BC Fund (BRCR11), Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
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Galpões (fabricas ou centro de distribuição) são um outro tipo de imóveis geridos por fundos imobiliários. Os locatários são industrias ou varejistas e os contratos atípicos são usuais.
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Riscos mais comuns de Galpões são: vacância, inadimplência, desvalorização e licenças ambientais
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Fundos que possuem Galpões são: CSHG Logística (HGLG11), Europa (EURO11), TRX Realty Logística (TRX11), SDI Logística Rio (SDIL11), Kinea (KNRI11). Um grande fundo americano de Galpões e o Prologis (PLD)
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Fundos que possuem Shoppings geralmente tem uma fração ideal do total das receitas (30% do shopping). O contrato de locação pode ser fixo ou % de faturamento. Não ha padrão e classificação para Shoppings, o que importa é a localização e concorrência
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Riscos mais comuns de Shoppings são: ocupação, inadimplência, faturamento (Copa do Mundo podem fechar mais cedo)
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Fundos que possuem Shoppings são: CSHG Brasil Shopping (HGBS11), Shopping Patio Higienópolis (SHPH11), Parque Dom Pedro Shopping (PQDP11), VISC11. Kimco Realty (KIM) e Federal Realty Investment Trust (FRT) são grandes fundos americanos.
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Existem fundos de Agencias Bancarias no Brasil (Santander) porem não e comum no resto do mundo. As construções são dos tipos Sale & Leaseback (imoveis prontos gerando renda) e Built to Suit (imoveis em desenvolvimento)
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Agencias Bancarias tem 2º uso restrito (vedado locar para bancos concorrentes) mas boa liquidez pela localização. Geralmente são feitos contratos atípicos
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Riscos mais comuns de Agências Bancarias: vacância e inadimplência (Sale & Leaseback); Execução das obras (Built to Suit)
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Fundos que possuem Agencias Bancarias são: Santander agencias (SAAG11), BB Progressivo II (BBPO11), BB Renda Corporativa (BBRC11), Agencias Caixa (AGCCX11). Fundo americano (nao possui somente agencias): Vereit Inc (VER)
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Existem fundos de Desenvolvimento para Venda e estes possuem prazo determinado. Compra na planta, vende “na chave” e liquida o fundo. Lucro = Rendimento, sem renda mensal. Alta projeção de rentabilidade porem com maiores riscos
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Fundos de Desenvolvimento para Renda viram uma FII de renda após a conclusão do imóvel. Durante a construção, o fundo gera uma renda minima acordada. Possui alto risco na execução da obra porem se o empreendimento for um sucesso o retorno pode ser grande
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Fundos de Desenvolvimento para Venda/Renda são: Vila Olímpica Corporate (VLOL11), The One (ONEF11), RB Shopping Sulacap (RBGS11). Quase todos os fundos estrangeiros constroem os imóveis pois e permitido alavancagem para financiar novas construções
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O seguimento de Hotéis e Flats ainda é pouco explorado no Brasil. A receita vem das unidades autônomas ou % faturamento do hotel. Sazonalidade e um risco pois afeta a taxa de ocupação
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Fundos de Hotéis e Flats nacionais: Continental Square Faria Lima (FLMA11), Hotel Maxinvest (HTMX11B). Estrangeiros: Chatham Lodging Trust (CLDT), DiamondRock Hospitality (DRH)
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Outros setores que possuem imóveis em fundos porem ainda pouco explorados são: Universidades (FAED11), Hospitais e Saude (Hospital da Criança, HCRI11) (Sabra Health Care REIT, SBRA, americano) (NWH.UN, canadense comprou varios hospitais no Brasil)
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Fundos de Papeis são fundos que investem, em sua maioria, em títulos (CRI/LCI) com lastro imobiliário
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CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) e um investimento com lastro imobiliário bastante utilizado por fundos, principalmente os fundos de papeis. Sao isentos de IR. Não possui seguro pelo FGC
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Fundos de Papeis: CGHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), Maxi Renda (MXRF)
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Fundos de Fundos são fundos que investem, em sua maioria, em outros FIIs. Facilidade para quem deseja diversificar. Carteira livre ou referenciada no IFIX. Comum possuir taxa de performance
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Riscos mais comuns de Fundos de Fundos: mercado, operacional, liquidez, carência de derivativos (opcoes, contratos futuros, locação)
Daniel Campos
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Fundos de Fundos: BTG Fundo de Fundos (BCFF11), Fator IFIX (FIXX11), Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)
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Avaliar por Objetivo e Politica de Investimentos: Conhece-los, verificar limites, objetivo coincide?, renda ou ganho de capital? nível de risco adequado?
Daniel Campos
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Avaliar pelo Patrimônio: Tipo de imóvel, Qualidade/classificacao, Localização, facilidade de 2º uso?, Quem são os locatários? Existe risco para o setor?
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Avaliar pelo Patrimônio: Fundo possui CRIs comerciais ou residenciais? Qual a forma de remuneração (pre/pos), Qual a nota de rating desses CRIs, existe concentração de emissores? Qual a rentabilidade? Esta diversificado por setores? Indexador esta diversificado entre IPCA e IGP-M? Qual a liquidez?
Daniel Campos
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Avaliar pelo Preço/Valor Patrimonial: Preço da cota do FII / Valor Patrimonial da cota ~= 1. Se acima de 1, supervalorizado, se abaixo desvalorizado. Tendencia de ser 1 para 1. Não usar este indicador isoladamente
Daniel Campos
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Avaliar pelos Rendimentos: Estáveis ou variáveis? Conhecer o histórico, Projeções futuras, Renda minima garantida ou receita operacional?
Daniel Campos
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Olhar Histórico de Emissão de Cotas: Patrimônio cresce e renova, +cotas +cotistas = +liquidez, pode aproveitar oportunidades do mercado para expansão do fundo
Daniel Campos
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