Viver de Renda com Fundos Imobiliários

Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) são investimentos coletivos em negócios imobiliários diversos que são regulados e fiscalizados pela CVM

FIIs foram criados na decada de 60 nos EUA e se chamam REIT - Real Estate Investment Trust

3ª classe de ativos mais importante dos EUA, ficando atras apenas de Ações e Debentures

FIIs foram criados no Brasil apenas em 1993

FIIs investem em imóveis e direitos reais (tijolo), cotas de outros FII (papel), renda fixa e títulos públicos, acoes desde que o objetivo da companhia seja relacionado ao mercado imobiliário, o mesmo para debentures

Os fundos pertecem aos cotistas, não aos administradores

Classificação ANBIMA por politica de investimento: Renda: 2/3 de imóveis para locação, Desenvolvimento para Renda: 2/3 construção para locação, Desenvolvimento para Venda: 2/3 para venda, Títulos e valores mobiliários: 2/3 em CRI, LCI, outros FIIs, Híbrido: sem concentração majoritária

Classificação ANBIMA por estratégia: Gestão ativa: livre a ativa negociação de imóveis do fundo, Gestão Passiva: imóveis ja especificados no regulamento

FIIs multiativo e multiusuário são preferíveis por ter maior diversificação

Não e garantido que os FIIs terão rendimento maior que a inflação, depende muito do mercado e do contrato de locação (tipico (revisão em x anos) vs atípico (sem revisão))

Riscos mais comuns: inadimplência, desvalorização dos imóveis e das cotas, vacância: imóvel vazio ou baixa ocupação, Liquidez: imóveis do fundo ou das próprias cotas, desempenho do negocio, execução das obras: atrasos, orçamento, acidentes, licenças ambientais etc

Riscos mais raros (severos): incêndio ou inundação, depredação, desapropriação por interesse do poder publico, regulação: mudança nas leis e regras do mercado imobiliário e dos fundos

IFIX é um índice de FIIs criado pela Bovespa em 2012 com calculo retroativo a 2010 valendo 1000 pontos. Esse índice e composto por uma media ponderada de varias fundos (carteira teórica)

A metodologia utilizada para o IFIX leva em consideração a liquidez do fundo e os valores são ponderados pelo valor de mercado e balanceado a cada 4 meses

Utilidades de um índice como IFIX: Referencial (Benchmark), possíveis derivativos no futuro (ETF/contratos futuros/opcoes)

Principal índice de fundos imobiliários nos EUA: Dow Jones Equity All REIT

Lajes Corporativas são grandes escritórios com ampla cobertura por consultorias, possui locatários de grande porte e são considerados adaptáveis

Riscos mais comuns de Lajes Corporativas são: vacância, inadimplência e desvalorização

Contratos típicos são mais usuais para Lajes Corporativas

Fundos que possuem Lajes Corporativas são: CSHG Real Estate (HGRE11), BC Fund (BRCR11), Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

Galpões (fabricas ou centro de distribuição) são um outro tipo de imóveis geridos por fundos imobiliários. Os locatários são industrias ou varejistas e os contratos atípicos são usuais.

Riscos mais comuns de Galpões são: vacância, inadimplência, desvalorização e licenças ambientais

Fundos que possuem Galpões são: CSHG Logística (HGLG11), Europa (EURO11), TRX Realty Logística (TRX11), SDI Logística Rio (SDIL11), Kinea (KNRI11). Um grande fundo americano de Galpões e o Prologis (PLD)

Fundos que possuem Shoppings geralmente tem uma fração ideal do total das receitas (30% do shopping). O contrato de locação pode ser fixo ou % de faturamento. Não ha padrão e classificação para Shoppings, o que importa é a localização e concorrência

Riscos mais comuns de Shoppings são: ocupação, inadimplência, faturamento (Copa do Mundo podem fechar mais cedo)

Fundos que possuem Shoppings são: CSHG Brasil Shopping (HGBS11), Shopping Patio Higienópolis (SHPH11), Parque Dom Pedro Shopping (PQDP11), VISC11. Kimco Realty (KIM) e Federal Realty Investment Trust (FRT) são grandes fundos americanos.

Existem fundos de Agencias Bancarias no Brasil (Santander) porem não e comum no resto do mundo. As construções são dos tipos Sale & Leaseback (imoveis prontos gerando renda) e Built to Suit (imoveis em desenvolvimento)

Agencias Bancarias tem 2º uso restrito (vedado locar para bancos concorrentes) mas boa liquidez pela localização. Geralmente são feitos contratos atípicos

Riscos mais comuns de Agências Bancarias: vacância e inadimplência (Sale & Leaseback); Execução das obras (Built to Suit)

Fundos que possuem Agencias Bancarias são: Santander agencias (SAAG11), BB Progressivo II (BBPO11), BB Renda Corporativa (BBRC11), Agencias Caixa (AGCCX11). Fundo americano (nao possui somente agencias): Vereit Inc (VER)

Existem fundos de Desenvolvimento para Venda e estes possuem prazo determinado. Compra na planta, vende “na chave” e liquida o fundo. Lucro = Rendimento, sem renda mensal. Alta projeção de rentabilidade porem com maiores riscos

Fundos de Desenvolvimento para Renda viram uma FII de renda após a conclusão do imóvel. Durante a construção, o fundo gera uma renda minima acordada. Possui alto risco na execução da obra porem se o empreendimento for um sucesso o retorno pode ser grande

Fundos de Desenvolvimento para Venda/Renda são: Vila Olímpica Corporate (VLOL11), The One (ONEF11), RB Shopping Sulacap (RBGS11). Quase todos os fundos estrangeiros constroem os imóveis pois e permitido alavancagem para financiar novas construções

O seguimento de Hotéis e Flats ainda é pouco explorado no Brasil. A receita vem das unidades autônomas ou % faturamento do hotel. Sazonalidade e um risco pois afeta a taxa de ocupação

Fundos de Hotéis e Flats nacionais: Continental Square Faria Lima (FLMA11), Hotel Maxinvest (HTMX11B). Estrangeiros: Chatham Lodging Trust (CLDT), DiamondRock Hospitality (DRH)

Outros setores que possuem imóveis em fundos porem ainda pouco explorados são: Universidades (FAED11), Hospitais e Saude (Hospital da Criança, HCRI11) (Sabra Health Care REIT, SBRA, americano) (NWH.UN, canadense comprou varios hospitais no Brasil)

Fundos de Papeis são fundos que investem, em sua maioria, em títulos (CRI/LCI) com lastro imobiliário

CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) e um investimento com lastro imobiliário bastante utilizado por fundos, principalmente os fundos de papeis. Sao isentos de IR. Não possui seguro pelo FGC

Fundos de Papeis: CGHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), Maxi Renda (MXRF)

Fundos de Fundos são fundos que investem, em sua maioria, em outros FIIs. Facilidade para quem deseja diversificar. Carteira livre ou referenciada no IFIX. Comum possuir taxa de performance

Riscos mais comuns de Fundos de Fundos: mercado, operacional, liquidez, carência de derivativos (opcoes, contratos futuros, locação)

Fundos de Fundos: BTG Fundo de Fundos (BCFF11), Fator IFIX (FIXX11), Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)

Avaliar por Objetivo e Politica de Investimentos: Conhece-los, verificar limites, objetivo coincide?, renda ou ganho de capital? nível de risco adequado?

Avaliar pelo Patrimônio: Tipo de imóvel, Qualidade/classificacao, Localização, facilidade de 2º uso?, Quem são os locatários? Existe risco para o setor?

Avaliar pelo Patrimônio: Fundo possui CRIs comerciais ou residenciais? Qual a forma de remuneração (pre/pos), Qual a nota de rating desses CRIs, existe concentração de emissores? Qual a rentabilidade? Esta diversificado por setores? Indexador esta diversificado entre IPCA e IGP-M? Qual a liquidez?

Avaliar pelo Preço/Valor Patrimonial: Preço da cota do FII / Valor Patrimonial da cota ~= 1. Se acima de 1, supervalorizado, se abaixo desvalorizado. Tendencia de ser 1 para 1. Não usar este indicador isoladamente

Avaliar pelos Rendimentos: Estáveis ou variáveis? Conhecer o histórico, Projeções futuras, Renda minima garantida ou receita operacional?

Olhar Histórico de Emissão de Cotas: Patrimônio cresce e renova, +cotas +cotistas = +liquidez, pode aproveitar oportunidades do mercado para expansão do fundo

Fatores macroeconômicos como PIB, SELIC, Inflação, Renda alem dos próprios ciclos do mercado imobiliário podem afetar o desempenho de FIIs

O relatório Focus expõe frequentemente projeções para o valor do PIB, IPCA alem de outros indicadores

Lajes Corporativas: demandado por empresas. A demanda e afetada pelo PIB e por investimentos

Galpões: demandado por industrias e varejistas. A demanda tem correlação com o nível de consumo da população (emprego, renda e inflação). O crescimento de e-commerce tem demandado muito espaço

Shoppings: A demanda tem correlação com o nível de consumo da população (emprego, renda, inflação e endividamento da população). Concorrência também pode afetar o desempenho de fundos de shoppings. O site da Abrasce fornece informação sobre todos os shoppings existentes e novos que serão construídos

Agencias Bancarias: A demanda vem da forte bancarizacao que vem ocorrendo no pais e ainda esta crescendo em regiões como Norte e Nordeste. Um maior impacto seria a concorrência com os meios eletrônicos. O site da Febraban fornece um relatório anual comparando o crescimento de agencias e também do meio eletrônico

CRIs: A taxa SELIC e um índice que pode afetar os recebíveis imobiliários, essa taxa e definida de acordo com o PIB, Inflação, Endividamento, Taxa de Empregos. A projeção futura pode auxiliar na tomada de decisão na compra de fundos baseados em CRIs

Residenciais: O preço dos imóveis novos, novos lançamentos no mercado, alem da taxa de emprego, renda, endividamento e inflação podem impactar o desempenho

Não existe o FII perfeito, analise e defina o que e aceitável para voce, como na compra de um carro usado

Comece pelos maiores e mais líquidos

A precificacao dos FIIs e muito influenciada pelos juros. A correlação entre eles é negativa (-0,92): quando juros caem os FIIs sobem, quando os juros sobem os FIIs caem

O mercado tenta antecipar a tendencia e os preços podem descolar temporariamente

O mercado imobiliário tem ciclos conhecidos e duradouros

Carteira para renda: Fundos de grande porte e com patrimônio, entre 7 e 15 fundos, ao menos 5 setores diferentes. Mantenha foco na renda futura! Patrimônio de qualidade vai gerar renda regularmente. Reinvista os rendimentos.

Carteira para ganho de capital: Fundos desvalorizados mas com bom patrimônio, relação preço / valor patrimonial abaixo de 1.0. Fundos com vacância elevada ficam desvalorizados. Oportunidade de “comprar vacância” para quem quer esperar por retorno de longo prazo

Passo a passo para comprar: 1. Comece estudando os fundos maiores e mais líquidos

2. Conheça o fundo, administrador, patrimônio etc.

3. Entenda os tipos de contrato de locação (tipico / atípica) e identifique impactos na renda futura

4. Observe a relação entre preço e valor patrimonial

5. Compre aos poucos e observe a tendencia dos juros futuros

6. Reinvista rendimentos e faca novos aportes com regularidade

7. Diversifique a carteira e pense na renda da carteira como um todo

Acompanhamento e rebalanceamento: Se as circunstancias mudarem, venda. Os preços subiram muito? Fundo negociado muito acima do valor patrimonial? Parece que todo mundo esta otimista demais? Venda uma parte das posições, ao menos, sem querer acertar o timing.

Para evitar movimentos bruscos e decisões emocionais, venda aos poucos. Muita movimentação não e indicado, apenas se houver mudanças nas circunstancias

FIIs são uma classe de ativos única, cujos retornos não podem ser replicados por outras classe. FIIs funcionam como um coringa no portfolio

Vantagens e Desvantagens em comparação com Imóveis

Vantagens e Desvantagens em comparação com Ações

Vantagens e Desvantagens em comparação com Renda Fixa

Riscos mais Comuns: Inadimplência, Vacância/baixa ocupação, desvalorização, risco do negocio, execução das obras

Riscos mais Graves: Danos naturais, desapropriação, depredação, liquidez, regulatórios

Taxas: Administração, Gestão, Performance. Custos: Corretagem, Emolumentos, Custodia

Rendimentos isentos de IR são pagos para todos os cotistas que possuirem cotas ate a data EX, não importando quando no mês a compra foi realizada

Amortização de cotas e a devolução do dinheiro dos cotistas, não se trata de lucros obtidos por receita operacional, nem prejuizo. Pode ter sobrado dinheiro de uma captação, por exemplo, e o valor restante e devolvido aos cotistas

RMG (Renda Minima Garantida) não pode ser oferecida pelo administrador do fundo, mas pode ser por terceiros. Geralmente sai do bolso do cotista que pagou a mais pelo preço da cota

RMG Ponto Positivos: Viabiliza empreendimento imobiliário de longo prazo. Pontos Negativos: “Encarece” o fundo, Pode confundir investidores menos esclarecidos, Mau uso quando serve so como argumento de venda

Taxa Interna de Retorno (TIR) e um calculo utilizado apenas a titulo comparativo com outros investimentos

Patrimônio: Somente um bom patrimônio sera capaz de gerar renda e valor por muitos anos. Localização, sera bons no futuro, administradores bons, compraria aqueles imóveis? compraria CRIs daqueles devedores? aplicaria em LCI daqueles bancos?

Diversificação: Estabeleça limites de posição por fundo e setor. O patrimônio do fundo e diversificado? sua carteira esta diversificada? Diversificação e diferente de coleção!

Liquidez: Não subestime o risco de liquidez.

Acompanhamento: Leia o relatório mensal dos seus fundos, leia relatórios macroeconômicos, troque algumas posições, se for necessário, mas evite o excesso. Tenha disciplina!

Rebalanceamento de carteira: As circunstancias mudaram? O seu perfil mudou? O mercado mudou? Faca ajustes circunstanciais se os fundamentos do fundo mudaram. Evite excesso de mudança e tenha disciplina!

Tributação sobre ganho de capital: tributado em 20% sobre o lucro liquido (operacoes normais ou de day trade). Não existe limite de isenção como em acoes. Cada investidor deve apurar e pagar o tributo, ele não e retido na fonte. Imposto deve ser pago ate o ultimo dia ultimo do mês seguinte, via DARF 6015

Rendimentos são isentos de IR para pessoas físicas. PJ e PF não isentas pagam 20% sobre o rendimento, retido na fonte

Amortização não e rendimento portanto não e isenta de IR. Parcial não paga IR mas o preço medio de compra deve ser ajustado no mesmo valor. Total sera tributada em 20% na fonte mas cabe ao administrador verificar o caso

Prejuízos passados podem ser compensados com lucros futuros (sem prazo de validade)

A cada nova compra, a media ponderada do preço de compra deve ser calculado (incluir custos de corretagem e emolumentos). Venda não altera o preço medio de compra

Amortização não altera a quantidade, apenas o valor da compra

FIIs devem ser declarados na como Bens

Os rendimentos que o fundo gerou mensalmente também devem ser declarados

As operações seja de lucro ou prejuízo devem também ser declaradas e o imposto pago (em caso de lucro) informado